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这个周末香港楼市爆了


发布日期:2024-05-18 03:45    点击次数:97

在楼价连续下跌9个月后,香港终于在万众期待中取消了已经实行14年的楼市“辣招”,首个周末香港楼市热度大幅飙升。

2月28日,香港特区政府财政司司长陈茂波在立法会上发表了2024-2025年度《财政预算案》,其中指出,即日起全面撤销楼市“辣招”,即香港的所有住宅物业交易将无须再缴付额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)和新住宅印花税(NRSD)。

业内人士分析,全面“撤辣”将极大的降低交易成本与持有成本,刺激香港楼市交投上升,短期内楼市有望止跌回稳,提振市场信心,但受制于息口因素,单靠撤辣难以扭转跌势,要待减息及经济好转,至少在明年年初楼价才会有所回升。

陈茂波在立法会现场 图源:香港特区官网

楼市进入低迷期,市场“去辣”情绪高涨

所谓的楼市“辣招”是香港的一种需求管理措施,即以额外印花税来打击短期炒卖活动、买家印花税遏抑外来需求、以及新住宅印花税减少投资需求,其推出最早可追溯至2010年的11月。

彼时,香港特区政府为防止房地产市场资产泡沫风险,推出额外印花税,税率为转售交易金额的5-15%,适用于以个人或公司名义在2010年11月20日或以后购入,并在2年内转售的住宅物业交易。

在此后的几年间,香港当局又多次出手“加辣”,以遏制楼价上涨。

但近两年来,受疫情影响,香港在疫后的经济复苏中一直未达到预期标准,楼市也进入到低迷期。尤其在2023年下半年,因受美联储加息等因素影响,导致融资成本上升,市场需求疲软,楼价不断下潜。

(推出“辣招”14年间香港楼价指数及注册量的变化情况 数据图片来源:美联物业香港)

据香港差饷物业估价署最新数据显示,2024年1月全港私人住宅楼价指数报306.4点,按月跌1.57点,已连跌9个月,累跌13.5%,创逾20年最长楼市跌幅。

而若从2021年9月的高位算起,香港楼价累计跌幅更是达到了23%。

对于下跌的原因,据业内人士分析,最为主要的就是市场普遍对“去辣”有所预期,从而导致浓重的观望情绪以及交易量的不断下滑。

与此同时,涉及“辣招”的交易量也创下新低。

据香港税务局,去年全年三大辣税交投量共录约2811宗,创2014年三项住宅辣税征收有纪录以来新低,并且2022、2023连续两年的“辣税”收益金额不足60亿港元,这些数据都在说明,“辣招”意义在减弱。

(2015-2023年三项“辣税”的交易量及金额 图片来源:美联物业香港)

值得关注的是,在5个月前(2023年10月),香港特区政府曾进行了一次“减辣”措施,其中包括额外印花税(SSD)的适用年期由三年缩短至两年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半,由15%减至7.5%,以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排。

但政策实施后香港楼市一直未见有明显激活,楼价也仍未止跌。

与此同时,香港社会对于要求全面“撤辣”的声音也越来越大。

在1月31日召开的香港特区立法会上,就有多名议员发言支持修订“减辣”措施,表示“减辣”已无法令香港经济“回春”,并促请政府全面“撤辣”,以便盘活楼市。

所以,此次“撤辣”可以说是“众望所归”,也符合香港当前的房地产发展现状。

“撤辣”宣布后,市场反响如何?

“政府宣布全面撤辣及暂停压力测试后,引起了市场的极大回响”,中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对界面新闻表示。

据悉,消息公布当天,市区内的各大中介门店就纷纷贴出“财爷撤辣”等字样海报进行宣传,更有中介的手机应用程序因浏览人数激增出现了短暂堵塞情况。

股市方面,预算案公布当天以新世界发展、新鸿基地产、长实集团等为代表的港股本地地产股集体拉升。

据陈永杰介绍,财政预算案公布当日,中原地产线上及线下客流量、咨询量立刻录到大幅飙升。

其中,中原网页全日浏览量即日飙升5成,使用人数急增超3成。消息公布后的第二天(2月29日)中原网站上的查询及估价量也录得超4成升幅。

在线下门店客流量方面,中原十大屋苑本周末预约看楼量录510组预约,创下了11个月以来新高,按周增34.2%。

(十大屋苑本周末预约看楼量 图源:中原地产)

据中原市场数据,单就“撤辣”首两天(2月28日-29日),新盘即录逾80宗一手成交,占2月整体一手成交量约3成。

二手交投方面,马鞍山区、屯门区、元朗区等,撤辣后仅三天即分别录逾10宗买卖成交。

对于接下来的市场表现,陈永杰预计,料楼市首季将迎来成交量小阳春,按季有望增加7成,楼价于庞大货尾量压力下,相信上半年微升5%。

“首先是额外印花税取消,让二手市场放盘量大幅增加,买家选择变多。其次再、加上买家印花税、新住宅印花税的撤销及暂停压力测试令入市门槛下降,也将刺激较早前持观望态度的买家纷纷查询或加快入市决定。”

与此同时,开发商们也借此楼市向好气氛大力推盘。

2月29日,在新世界发展的业绩发布会上,管理层表示会尽快在未来6个月推售大约2500伙,包括启德等项目,其相信会吸引不少中产买家、投资客,相信可以在短时间为集团带良好的现金流。

内地居民赴港购房成本大幅下降

值得关注的是,全面“撤辣”后,包括内地客在内的非本地买家,已无需支付任何额外“辣税”。

但在此之前,内地人在香港买房,若非拿了“高才”或“专才”身份的话,需要交买家印花税和新住宅印花税共15%,但香港本地买家只需要交最高4.25%的从价印花税即可,“撤辣”以后内地买家已向本地买家看齐。

(内地买家“撤辣”前后购房成本对比,图源:中原地产)

此举大大降低了非本地买家的购房门槛,尤其是对于一些“新香港人”、以及经人才计划到港的潜在买家来说,具有极大的吸引力。

据香港入境处最新数据统计,2023年香港优才申请人数高达80207人,获批人数达12969人,人才计划为香港的住宅市场带来了巨大的需求。

据中原地产方面透露,在财案公布的3天时间内(2月28日-3月1日),中原网站上内地购房者的查询量就增加了约1倍。

可以遇见的是,在本地购房者及外地购房者的双重推进下,香港楼市也将进迎来新一轮的交易热潮。

据美联物业预测,预计在“撤辣”后的未来4个月内,香港新房成交或较之前4个月增1.4倍至6000宗,同期二手或增五成至1.4万宗,合计一二手房成交或增七成,达到2万宗水平。

内地城市能否效仿香港,退出税收来“救楼市”?

可以看出,与内地的近期楼市松绑政策的“小步走”不同,香港此次政策的改革是“大刀阔斧”的。对此,有不少人表示内地城市能否效仿香港,彻底减免税收来“救楼市”?

对此,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示,香港是自由港,资金、汇率、利率都是自由波动的,对房地产的管理,与西方国家类似,就是从利率和税收的角度考虑,其只基于物业市场波动来决定是否要释放新的政策。

而内地在做调控房地产时,会对税收、地方财政、土地踩着、上下游等方面进行的综合考虑,不太可能全面退出税收来稳楼市。

最为关键的是,内地楼市低迷的根本原因在于供求关系逆转、旧模式不可持续,而不在于税收。在楼市供求关系逆转后,即便利率降到历史最低、热点城市增值税免征期收缩,也阻挡不了楼市下行。